房住不炒、抑制泡沫、降低杠桿是長期的趨勢
2021年9月18日，博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇在上海舉行。在論壇上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長、精瑞人居發(fā)展基金會主席聶梅生發(fā)表主題為“房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展途徑”的演講。
聶梅生在演講中表示，要了解房地產(chǎn)未來的發(fā)展，首先要特別關(guān)注中國經(jīng)濟社會發(fā)展的戰(zhàn)略方針，包括全體人民共同富裕、實體經(jīng)濟脫虛向?qū)崱娀瘒覒?zhàn)略科技力量這三點。“如果不了解這三個經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略方針的變化，很難深刻理解房地產(chǎn)的未來是什么。”
國家發(fā)展改革委黨組成員、副主任胡祖才此前表示，黨的十九屆五中全會對推進共同富裕作出了重大部署，提出了2035年“全體人民共同富裕取得更為明顯的實質(zhì)性進展”的遠景目標(biāo)。共同富裕是“全民共富”、“全面富裕”、“共建共富”、“逐步共富”。
聶梅生認為，將來社會更多地會形成一個橄欖型的結(jié)構(gòu)，擴大中等收入的比例等等。“以前是‘效率優(yōu)先、兼顧公平’，現(xiàn)在是共同富裕，這是非常大的變化。”站在經(jīng)濟層面，聶梅生指出，實體經(jīng)濟脫虛向?qū)崳叨酥圃鞓I(yè)等都會成為亮點，新產(chǎn)業(yè)（44.850，-1.18，-2.56％）、新業(yè)態(tài)、新模式在逆勢成長。同時，國家從來沒有像現(xiàn)在這樣強化國家科技力量，推進基礎(chǔ)研究、完善創(chuàng)新激勵，以十年磨一劍的精神在關(guān)鍵核心重大技術(shù)尋求突破。
“在這種情況之下，房地產(chǎn)的頂層戰(zhàn)略發(fā)生了一些變化，需求端促使供給端結(jié)構(gòu)性改革，也就是供給側(cè)改革。”聶梅生說。
提及“住有所居”，聶梅生認為，住有所居不一定都要買房，也可以租房。將來保障房租賃市場和商品房市場之間的平衡關(guān)系會和過去20年有很大不同，房住不炒、抑制泡沫、降低杠桿肯定都是長期趨勢。“‘穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期’并不是說房地產(chǎn)沒有了，而是動力發(fā)生了變化。”
聶梅生通過相關(guān)數(shù)據(jù)的分享也指出了房地產(chǎn)的重要性。數(shù)據(jù)顯示，2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額占全社會固定資產(chǎn)投資完成額的26.8％；此外，有一半城市的財政收入對土地的依賴程度是50％。“房地產(chǎn)問題不解決，中國經(jīng)濟和地方財政的問題怎么解決？一次、二次、三次的收入分配怎么解決？”
科技進步是強國之路的核心競爭力，聶梅生指出，中國房地產(chǎn)科技發(fā)展脈絡(luò)的主線是在建筑節(jié)能、綠色建筑上。目前全行業(yè)都在抓數(shù)字化的進程，消費互聯(lián)網(wǎng)在全世界領(lǐng)先，但特別缺失工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)。
“工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)是在5G基礎(chǔ)之上，與物聯(lián)網(wǎng)、數(shù)據(jù)中心、AI、云計算作為信息基礎(chǔ)設(shè)施的主要內(nèi)容，來滿足工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的條件。整個房地產(chǎn)建成以后的長期運行管理，需要的是工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)而不是消費互聯(lián)網(wǎng)。”因此，數(shù)字經(jīng)濟也將從消費互聯(lián)網(wǎng)提升到工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)。在減碳理念上，聶梅生不是特別同意全生命周期的說法，“因為這是一個線性發(fā)展思路。我們從搖籃到墳?zāi)谷芷谥傅氖菑耐恋亍⒁?guī)劃、施工、運營、拆除這樣一個周期。但減碳邏輯就不能是從搖籃到墳?zāi)梗菑膿u籃到搖籃的循環(huán)再生。”
聶梅生還表示，不管是經(jīng)濟發(fā)展、節(jié)能減碳，還是互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)，沒錢是萬萬不能的。綠色金融必須賦能綠色低碳才能發(fā)展。比如綠債在中國是非常好的債權(quán)債務(wù)融資工具，特點是非常優(yōu)惠，單一項目融資的資金量更大，可以達到總投資的80％；貸款還款期長，成本利率只有約1-4個百分點。“除了新科技之外，新金融這個形態(tài)也會出現(xiàn)，它將賦能房地產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展。”
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